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研究模型
有息负债是指企业需要支付利息的总债务，是衡量企业债务规模的指标之一。房地产作为资金密集型行业，房企的有息负债往往较高，但是不同经营策略下，房企使用杠杆的力度往往不同，因此，还有净负债率和现金短债比等与有息负债紧密关联的指标，用来衡量房企的债务风险和偿债能力，以便于房企之间横向对比。在亿翰智库的研究成果中，我们将各房企的有息负债纳入研究体系，作为考核企业债务水平的重要指标。
《亿翰百科》
有息负债是指企业带息的负债，指企业需要支付利息的债务。一般情况下，短期借款、一年内到期的长期借款、长期借款和应付债券等都是有息负债。此外，应付票据、应付账款、其他应付款，都可能是有息的。不同房企对于外部资金的使用情况不同，因此有息负债规模和增速也存在差异。
数据解读
01
E50房企有息负债增速明显放缓
1/3房企有息负债降低
年上半年，E50房企有息负债总额.0亿元，较年末增长0.6%,近乎无增长，增速较之前相比大为放缓。具体来看，E50房企中34家房企的有息负债有所增长，其中八成增速在15%以内，另有16家房企有息负债降低，降幅较大的为恒大、绿地、时代中国、富力和阳光城等房企，降幅在10%以上。整体而言，上半年E50房企中多数房企的有息负债变化幅度不大，七成房企的有息负债变化幅度在-10%到10%之间，但部分房企的有息负债降幅较大，以恒大和绿地为代表。而有息负债增加的房企虽然较多，但增速有限，如龙湖、金地、万科等房企，有息负债规模增速均在15%以内，使得上半年E50房企整体有息负债规模较年末基本持平。
从结构上看，E50房企有息负债的头部集中度较高但有所下降，其中最高为恒大.8亿元，其次为保利、碧桂园和融创，分别为.1、.3和.3亿元，较年末相比，恒大的有息负债降低了20.2%，保利的有息负债增长了12.4%，碧桂园和融创则保持稳定。TOP4房企有息负债总规模.5亿元，占E50房企的24.9%，较年末下降了2.3个百分点，TOP10房企有息负债总规模达.0亿元，占E50房企的46.6%，较年末降低1.2个百分点，头部房企的有息负债规模占比有所降低，主要系恒大和绿地等大型房企降负债规模较大所致。
02
三道红线配合融资收紧
年有息负债难增长
有息负债的增加既与房企自身的融资意愿有关，也和宏观的融资环境息息相关。我们认为，上半年有息负债增速的放缓，一方面是房企整体的扩张动力不足，随着房地产行业发展速度趋缓，以负债撬动规模的效果减弱，激进的增加负债只会不断地累积风险，除必要的借新还旧外，房企以负债促增长的意愿并不强。另一方面，严格的*策和收紧的融资环境限制了有息负债的增速，在“三线四档”的*策下，红档企业不得新增有息负债，橙档企业有息负债增速不得超过5%，*档企业不超过10%，绿档不得超过15%，配合实际层面上融资条件的收紧，导致一些低杠杆房企有息负债增速有限，而杠杆较高的房企为了达到“绿档”，满足监管的要求，忙于降有息负债和降风险，使得E50房企整体有息负债增速放缓。
而在年中的业绩会上，多数房企对下半年的融资预期都趋于保守，绿档以内的房企如万科、宝龙表示要保持融资总量的克制，控制在绿档允许的范围之内，龙湖则表示上半年有息负债的增速已达三道红线所规定的上限，下半年只优化有息负债的结构。而未达绿档的房企则表示要降杠杆降负债，逐步达到绿档要求。在下半年融资窗口未打开，*策无明显放松迹象下，预计年全年有息负债增长乏力。
03
结构优化，长期债务占比提升
融资成本普降
在融资难度加大的情况下，上半年多数企业都对有息负债的结构有所优化，在债务的期限上，多数企业以长期债务置换短期债务，减少了短期负债的占比，年上半年E50房企长期负债总规模.2亿元，较年末增加7.1%，短期债务总规模.7亿元，较年末下降13.6%，长短债比也由年末的2.16倍提升至2.65倍，债务期限结构的优化，有利于提升房企的偿债能力，降低企业的经营风险。
而在债务成本上，年上半年，按可比口径，E50房企中近七成的房企融资成本下降，融资成本均值为5.96%，较年的6.04%下行0.08个百分点，通过债务的置换，如增加成本较低的银行贷款占比，发行票面利率较低的绿色债券等方式，房企降低了债务的成本，有利于提高利润率，增强房企的长期生存能力。
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